26 Ene CLAÚSULA SUELO Y GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE HIPOTECA
CLÁUSULA SUELO Y GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE HIPOTECA.
Cláusula Suelo: El Tribunal de Justicia de la Unión Europea en fecha 21 de diciembre de 2.016, ha dictado sentencia en relación a los asuntos acumulados C-154/15, C-307-15 y C308-15, dictándose la nulidad de determinadas clausulas suelo de los contratos de préstamo o de crédito garantizado con hipoteca inmobiliaria, celebrados con consumidores. La consecuencia de dicha sentencia, es que debe restablecerse la situación en la que se encontraba el consumidor de no haber existido la cláusula suelo.
En consecuencia, en fecha 21/01/2.017 se ha aprobado el Real Decreto-Ley 1 / 2.017 de regulación de medidas urgentes de protección a los CONSUMIDORES en materia de cláusulas suelo, cuyos aspectos principales son los siguientes:
REAL DECRETO 1 / 2.017 CLÁUSULA SUELO:
CONCEPTO CLÁUSULA SUELO:
Las cláusulas suelo son un tipo de cláusula contractual que aparece en muchos contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria a tipo variable, con una limitación a la baja del tipo de interés del contrato.
ÁMBITO DE APLICACIÓN CLÁUSULA SUELO:
- El prestatario del contrato de préstamo o crédito garantizado con hipoteca inmobiliaria debe ser el consumidor, de acuerdo con el concepto del artículo 3 de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios. Es decir personas físicas que no actúen dentro del ámbito comercial, empresarial, oficio o profesión. No aplica tampoco a personas jurídicas.
PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL CLÁUSULA SUELO:
- El plazo máximo para que cliente y banco lleguen a un acuerdo es de 3 meses.
- Si el cliente está de acuerdo con el importe propuesto por el banco, el banco acordará la devolución en efectivo.
- Las entidades de crédito una vez recibida la reclamación, debe responder al cliente indicando:
- Cantidad a devolver, detallando el importe de los intereses.
- Improcedencia de la devolución, indicando el motivo.
- VOLUNTARIO, para el consumidor.
- OBLIGATORIO, para las entidades de crédito.
FINALIZACIÓN DEL PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL:
- El banco rechaza expresamente la solicitud del consumidor.
- El banco no responde al cliente en el plazo de 3 meses.
- El consumidor o cliente no está de acuerdo con el cálculo de la cantidad a devolver.
- Si estando de acuerdo el cliente con la cantidad el banco no la ha puesto a disposición del cliente en el plazo de 3 meses.
SUSPENSIÓN DE PROCEDIMIENTOS DE CLÁUSULA SUELO:
- Si se interpone demanda antes de la finalización del procedimiento de reclamación de cantidades derivadas de la cláusula suelo, se producirá la suspensión del proceso hasta que se finalice el procedimiento de reclamación previa extrajudicial.
COSTAS CLÁUSULA SUELO:
- Se impondrán costas al banco, si el consumidor rechazase la cantidad ofrecida por el banco, y reclamase judicialmente obteniendo una sentencia que le reconociese una cantidad más favorable que la oferta inicial recibida.
- Si el consumidor no acude a la reclamación extrajudicial previa, e interpusiera demanda, si el banco se allana antes de la contestación no se considerará qua hay mala fe procesal. Por otro lado si hay allanamiento parcial y ha consignado el banco la cantidad antes de la contestación, solo se le impondrán al banco costas si la cantidad a favor del cliente es mayor a la ofrecida inicialmente.
SISTEMA DE RECLAMACIÓN BANCARIO:
- Las entidades de crédito deberán establecer en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto de un sistema de reclamación. En el mismo se deberá informar tanto en su página web como en todas las oficinas de:
- Indicación de dirección postal y electrónica del Departamento.
- Obligación de responder en el plazo de tres meses.
MODO DE COMPENSACIÓN DE CLÁUSULA SUELO:
- Una vez acordada por cliente y banco la cantidad a devolver, el banco podrá ofrecer otro tipo de medidas compensatorias. Por ejemplo: una reducción de las cuotas pendientes de pago, una rebaja en el diferencial de tipo de interés o un depósito de alta rentabilidad.
- El banco deberá ofrecer información sobre la valoración de la medida compensatoria, y el cliente deberá manifestar su conformidad en el plazo de 15 días, debiendo ser firmada en documento parte.
- Los costes de la pertinente escritura pública e inscripción registral estarán sujetos a aranceles notariales y registrales bonificados.
PROCEDIMIENTOS EN CURSO CLÁUSULA SUELO:
- En los procedimientos en curso a la entrada en vigor de esta legislación, las partes podrán someterse al acuerdo extrajudicial, solicitando la suspensión del proceso.
HIPOTECAS VENCIDAS
Se podrán acoger al mecanismo extrajudicial aquellas hipotecas con clientes ya vencidos con el límite de la prescripción civil de 15 años, es decir para aquellos que finalizaron el pago desde el año 2.002 en adelante.
FISCALIDAD CLÁUSULA SUELO:
– El banco informará de las consecuencias fiscales de las cantidades que se acuerde la devolución.
– Disposición Final primera que modifica la Ley 35/2.006 de I.R.P.F. indica el tratamiento derivado las cantidades percibidas de la devolución de las cláusulas suelo:
- No integración en la Base Imponible del I.R.P.F. de:
- las cantidades percibidas en metálico u otro tipo de medida compensatoria en relación a los intereses pagados.
- los intereses indemnizatorios.
Es decir no se incluyen en la declaración de I.R.P.F. ninguna de la dos anteriores cantidades.
REGULARIZACION DECLARACIONES I.R.P.F.
- Las cantidades devueltas que hubieran formado parte de la deducción de inversión en vivienda habitual o bien que hubiera constituido gasto deducible en el caso de actividades económicas, de aquellos ejercicios no prescritos, deberán regularizarse mediante autoliquidación complementaria; y no se computarán intereses de demora, ni recargo ni sanción.
- Si por ejemplo la sentencia, el acuerdo o laudo se produjo en el año 2.016, se deberá declarar en el ejercicio 2.017, debiendo regularizarse las deducciones correspondientes a los ejercicios no prescritos 2.012, 2.013, 2.014 y 2.015.
- Si por el contrario el acuerdo se produce en el año 2.017, se deberá declarar en el ejercicio 2.018, y se deberá regularizar las deducciones correspondientes a los ejercicios 2.013, 2.014, 2.015 y 2.016.
- Pero si la sentencia es anterior a la fecha de presentación de la declaración de I.R.P.F. del ejercicio 2.016, los intereses del ejercicio 2.016 no se tendrán en cuenta para la aplicación de la deducción de vivienda o bien para la consideración de gasto deducible en el caso de actividades económicas y no deberá en consecuencia regularizarse.
- Si se opta en lugar de por la devolución de cantidades, por destinar el importe a minorar la deuda hipotecaria, no será necesaria realizar regularización de deducciones, sin que se pueda aplicar nueva deducción por dicho importe.
Se trata de un mecanismo extrajudicial, para intentar llegar a un acuerdo entre el cliente y el banco, en relación a las clausulas suelo. Sin embargo, no todas las cláusulas suelo contenidas en un contrato son nulas, por lo que es necesario y aconsejable realizar un análisis económico por parte de un perito economista.
GASTOS DE CONSTITUCIÓN
- Los gastos de formalización de la hipoteca hacen referencia a lo abonado en concepto de gastos de gestoría, impuestos (Actos Jurídicos Documentados), notaría, tasación y Registro de la Propiedad).
- Se puede instar la reclamación a la vez del importe pagado en exceso en concepto de cláusulas suelo y del importe de gastos de constitución de hipoteca que correspondían al banco pero que fueron asumidos por el cliente.
- 2 sentencias que hacen referencia la posibilidad de recuperar ambos gastos a la vez son:
- La Sentencia del Tribunal Supremo del 23 de diciembre de 2.015 es fundamental porque determina la nulidad de los gastos y realiza un examen de los mismos (uno por uno).
- La sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra del 14 de noviembre de 2016 falla también a favor del consumidor declarando nulas las cláusulas relativas a los gastos de formalización de la hipoteca.
Si precisa de cualquier aclaración en relación a la solicitud de devolución de cantidades derivadas de la aplicación de cláusula suelo, otras cláusulas abusivas de las hipotecas o los gastos de formalización de hipoteca, póngase en contacto con nuestro departamento mercantil:
Barcelona a 26/01/2.017